"Posso alugar minha casa por temporada?" e "preciso de alvará para anunciar no Airbnb?" estão entre as buscas que mais crescem entre donos de chalés e cabanas. E com razão: em 2026, o tema ganhou novos capítulos em várias cidades brasileiras, e a reforma tributária mudou a forma como o aluguel de curta duração é tratado. A boa notícia é que, na maior parte do país, alugar por temporada continua permitido. A má notícia é que "permitido" não significa "sem regra".
Este artigo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou contador. As regras mudam por município e ao longo do tempo — confirme sempre na prefeitura da sua cidade.
O que diz a lei federal
A locação por temporada está prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que define como temporada o aluguel por até 90 dias, para fins de lazer, estudos, tratamento de saúde, entre outros. Por ser norma de direito civil, a regulamentação principal é federal — os municípios podem complementar no que for de interesse local, como uso do solo, zoneamento, segurança e tributos municipais.
Para os aspectos legais e condominiais em detalhe, veja também aluguel por temporada: aspectos legais e regras condominiais.
O que muda com a reforma tributária
A Lei Complementar 214/2025 e o decreto que regulamentou a CBS em 2026 equipararam a locação residencial de menos de 90 dias aos serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS, os novos tributos sobre consumo. A transição é gradual e há regras específicas para pessoa física conforme faturamento e número de imóveis — o ponto é que o aluguel de temporada deixou de ser tratado como uma simples locação residencial em muitos casos.
O que fazer: converse com um contador sobre o seu enquadramento, principalmente se você tem mais de um imóvel ou uma receita anual relevante com aluguel de temporada. Organizar desde já o registro de cada reserva, valor e canal facilita muito essa conversa.
O que checar na prefeitura
As regras municipais variam enormemente. Antes de anunciar, verifique:
- Zoneamento e uso do solo: algumas cidades restringem atividade de hospedagem em zonas estritamente residenciais.
- Cadastro municipal ou licença: há municípios que exigem cadastro do imóvel de aluguel de temporada, e propostas de cadastro municipal simplificado de hospedagem temporária estão em discussão.
- Alvará de funcionamento: costuma ser exigido quando a atividade é caracterizada como hospedagem profissional — vários imóveis, serviços como café da manhã e arrumação diária, recepção.
- ISS e taxas de turismo: alguns municípios cobram ISS sobre o aluguel de temporada quando entendem que há prestação de serviço habitual; outros reconhecem a natureza de locação. Há cidades turísticas que também cobram taxa de turismo por hóspede.
- Segurança: vistoria do corpo de bombeiros e exigências de acessibilidade podem se aplicar a imóveis maiores ou com características de pousada.
A forma mais rápida de descobrir é procurar a secretaria de turismo ou de fazenda do seu município e perguntar diretamente: "tenho um chalé que quero alugar por temporada — preciso de cadastro, alvará ou recolher algum tributo municipal?".
Chalé isolado x imóvel em condomínio
Se o chalé está em condomínio, a convenção importa tanto quanto a prefeitura. O STJ já decidiu que o condomínio residencial pode restringir a locação de curta temporada por meio da convenção. Leia a convenção antes de comprar ou anunciar, e registre por escrito as regras que o hóspede precisa cumprir (portaria, barulho, garagem, áreas comuns).
Aluguel por temporada ou meio de hospedagem?
A fronteira importa porque muda as exigências. Em linhas gerais:
- Aluguel por temporada: você cede o imóvel mobiliado por um período, sem prestar serviços típicos de hotel.
- Meio de hospedagem: há prestação de serviços (recepção, arrumação diária, café da manhã) e a atividade é profissional e habitual. Meios de hospedagem precisam de cadastro no Cadastur, do Ministério do Turismo, e costumam exigir alvará e registro de hóspedes.
Quem tem várias cabanas numa mesma propriedade, com serviço, tende a se enquadrar como meio de hospedagem.
Documente cada estadia
Independente do enquadramento, três documentos reduzem muito o risco:
- Contrato de locação por temporada, com datas, valor, regras da casa e política de cancelamento.
- Registro do hóspede, com documento de identificação de quem está hospedado — obrigatório para meios de hospedagem e útil para qualquer um, inclusive para a portaria do condomínio.
- Comprovante de pagamento e, quando for o caso, nota fiscal.
Veja como coletar isso sem fila e sem papel em check-in digital.
Como o ReservaPro ajuda a manter o aluguel de temporada em dia
- Contrato com assinatura eletrônica: o hóspede recebe um link e assina o contrato de locação antes da chegada — e, se o link foi esquecido, ainda consegue assinar depois.
- Check-in digital com documento, foto ou PDF do documento e horário previsto de chegada preenchidos antes de o hóspede chegar.
- Política de cancelamento publicada no seu site e aceita no momento da reserva.
- Histórico de reservas, pagamentos e canais, organizado para facilitar a conversa com o contador.
- Emissão de nota fiscal ao hóspede pela sua própria conta Asaas, para quem precisa emitir.
Perguntas frequentes
Preciso de alvará para alugar meu chalé no Airbnb?
Depende do município e do tipo de operação. Um único chalé alugado sem serviços de hotelaria muitas vezes não exige alvará, mas algumas cidades pedem cadastro ou licença específica. Confirme na prefeitura.
O condomínio pode proibir aluguel por temporada?
Sim. O STJ reconheceu que a convenção de condomínio residencial pode restringir a locação de curta temporada. Leia a convenção antes de anunciar.
Aluguel por temporada paga imposto?
Sim. A renda de aluguel entra no imposto de renda, e a reforma tributária passou a equiparar a locação de menos de 90 dias à hotelaria para fins de IBS e CBS, com regras de transição. Alguns municípios também cobram ISS. Consulte um contador.